Rent To Buy: Un modo innovativo per comprare casa

Come comprare casa, trasformando l'affitto in un accantonamento per facilitare l'erogazione del mutuo dalla banca.

Il Rent to Buy (pronuncia italiana: "rent tu bai"), rappresenta una possibilità per l'ottenimento del mutuo per l'acquisto della propria casa.

L'attuale scenario macroeconomico è infatti caratterizzato da un aumento dell'incertezza che si riflette in una contrazione del 50% nell'erogazione dei mutui (credit crunch).

Le banche hanno innalzato le barriere all'ingresso per i finanziamenti, soprattutto se la liquidità pre-finanziamento non raggiunge almeno il 30% del valore:

• A titolo cautelativo un 10% viene assorbito dagli oneri accessori, quali costi notarili, costi di perizia, costi di istruttoria, commissioni all'agenzia immobiliare, imposte varie, etc...
• Almeno un altro 20% del valore è quello non ricoperto dal mutuo (è sempre più difficile ottenere mutui fino all'80%, più probabile per importi inferiori).

Ipotizzando un valore medio di 140.000 euro, si comprende come la disponibilità di 42.000 euro rappresenti una barriera per molti invalicabile.

Col contratto di Rent To Buy si può abitare in una prima fase (massimo tre anni), come affittuari e quindi in seguito come legittimi proprietari: il prezzo viene prestabilito in fase di sottoscrizione del contratto.

Il mutuo (con tutti i costi connessi) viene attivato dopo il periodo iniziale di affitto.

Potrebbe sembrare una sorta di affitto con riscatto, ma il Rent To Buy è differente.

Il Rent To Buy è una modalità di compravendita per cui una parte dell'affitto pagato viene accantonata a titolo di acconto: viene cioè costituito un fondo spendibile in futuro all'atto della richiesta mutuo.

Il Rent To Buy è una modalità di compravendita che coinvolge le due sole figure del venditore e del compratore, che in prima istanza è in effetti sono rispettivamente locatore e locatario.

In fase di stipula del contratto di affitto viene stabilito un canone che in genere è superiore a quello di un normale affitto (dal 10% al 50%).

Contestualmente al contratto di affitto, viene anche stipulato un contratto di opzione sull'acquisto.

Tutti i costi e prezzi vengono predefiniti in quella sede. Può essere richiesto un acconto (5%) sul prezzo totale dell'immobile, che viene accantonato.

Il cliente entra fin da subito nell'abitazione
(casa o appartamento).

Una parte dell'affitto pagato mensilmente viene accantonata.

Acconto iniziale più accantonamenti mensili vanno a costituire un fondo che dopo il periodo di affitto può essere anche del 15% e che viene detratto dal finanziamento di mutuo.

Il Rent To By presenta vari vantaggi, alcuni più evidenti, altri marginali seppur interessanti. Vediamoli di seguito:

1. Aumento del Credit Score
2. Disponibilità finanziarie
3. Pagamento differito degli oneri accessori
4. Cessione della casa senza oneri
5. Risparmi

1. Aumento del Credit Score

Il vantaggio principale del Rent To Buy è indiretto e consiste nell'aumento del proprio Credit Score agli occhi della banca potenziale finanziatrice del mutuo.

Ogni istituto di credito o finanziaria prima di deliberare un finanziamento fa una analisi del profilo creditizio del richiedente, analizzando anche le banche dati delle Centrali Rischi.

Ad ogni richiedente viene sostanzialmente attribuito un punteggio che sintentizza il suo profilo di rischio.

Poter dimostrare di avere regolarmente pagato l'affitto nei tre anni precedenti la richiesta di mutuo, facilita l'accettazione della richiesta di mutuo da parte della banca.

2. Disponibilità finanziarie

Il secondo vantaggio è costituito dalle cifre prelevate dall'affitto e accantonate nel fondo mutuo (in genere si tratta del 50%).

Queste disponibilità possono essere utilizzate ad esempio per coprire parte degli oneri accessori, es. i costi di rogito.

3. Pagamento differito degli oneri accessori

Il terzo vantaggio deriva dalla posticipazione degli oneri accessori al mutuo. Questo risparmio può assorbire il maggiore costo di affitto iniziale e quindi concludere sostanzialmente l'operazione iniziale a costo zero.

4. Cessione della casa senza oneri

Vi è poi un vantaggio ulteriore del Rent To Buy rappresentato in linea teorica dalla possibilità di cedere l'abitazione evitando i suddetti oneri accessori.

5. Risparmi

Infine nel periodo di affitto l'IMU (e altre eventuali tasse e imposte sulla casa), viene pagata dal proprietario dell'immobile e non dall'affittuario.

In un certo senso col Rent To Buy si può aprire un intervallo che consente la presa di decisioni meno affrettate (non ultimo il vivere in coppia), e di approfittare di possibili diminuzioni dello spread.

Ovviamente questi vantaggi sono conseguibili solo se i vari parametri in gioco sono opportunamente tarati.

Lo svantaggio principale del Rent To Buy è dato dalla possibile diminuzione futura del valore dell'immobile oggetto del contratto.

Ricordiamo che tale valore, con tutti gli impegni presi, viene fissato qualche anno prima dell'effettiva accensione del mutuo (è la garanzia del prezzo bloccato).

È quindi importante sottolineare che il contratto collegato a quello di locazione deve essere di fatto una opzione di acquisto e non di acquisto vero e proprio.

Nel caso il valore dell'immobile dovesse diminuire significativamente potrebbe essere vantaggioso rinunciare ad esercitare l'opzione di acquisto con conseguente perdita economica della quota eccedente il valore medio di affitto.

Vista l'aleatorietà degli elementi in gioco (si pensi ad es. al possibile fallimento del venditore, o a possibile ipoteca non frazionata che grava sull'immobile), si consiglia di trascrivere e registrare tutti i contratti presso un pubblico ufficiale (es. notaio e Agenzia delle Entrate), e di rivolgersi a consulenti specializzati in questa modalità di compravendita che possano supportare la trattativa col venditore dell'immobile.