Mutuo Offset: Il mutuo che funziona col conto corrente bancario.

Il mutuo offset è un finanziamento di medio lungo periodo che vede l'attivazione di un conto corrente bancario contestuale alla delibera.

Come funziona il mutuo offset? Gli attivi di conto corrente vanno in detrazione dei passivi del mutuo fino al concorso massimo del debito residuo (in altre parole, la parte attiva eccedente quella passiva non rientra nel calcolo di convenienza).

Gli istituti possono decidere di consentire l'abbinamento di più conti correnti al medesimo mutuo offset.

Generalmente non vi sono vincoli sulle somme depositate che pertanto possono essere prelevate in libertà.

Più correttamente gli istituti possono applicare metodi diversi, es:

• viene applicato lo stesso tasso sia agli interessi passivi del mutuo che a quelli attivi sul deposito in conto corrente; oppure
• il debito residuo del mutuo viene diminuito per una quota corrispondente al deposito attivo in conto corrente; sul valore così determinato viene applicato l'interesse e quindi calcolata la rata.

Per capire meglio la portata dei due metodi di calcolo offset, consideriamo la seguente situazione:

• mutuo con debito residuo da restituire di 120.000 euro
• tasso del 4%
• deposito in conto corrente di 30.000 euro

Caso A: Mutuo Offset con applicazione dello stesso tasso di interesse

Nel caso di mutuo offset con applicazione del medesimo tasso di interesse, vengono calcolati gli interessi passivi e quelli attivi allo stesso tasso concordato del 4%:

• interessi passivi: 4% di 120.000 = 4.800 euro
• interessi attivi lordi: 4% di 30.000 = 1.200 euro
• interessi attivi netti: 73% di 1.200 (corrispondenti ad una ritenuta del 27%) = 876 euro
• interessi passivi totali: 4.800 - 876 = 3.924 euro

Caso B: Mutuo Offset con compensazione di quote capitale

Nel caso di mutuo offset con compensazione di quote capitale, sl debito residuo viene sottratta la quota capitale disponibile in conto corrente e sul netto viene applicato l'interesse:

• debito residuo netto: 120.000 - 30.000 = 90.000 euro
• interessi passivi totali: 4% di 90.000 = 3.600 euro

Ovviamente la convenienza cambia al variare delle cifre considerate, soprattutto in considerazione nel caso A delle detrazioni fiscalmente consentite per gli interessi passivi.

Il principale vantaggio del mutuo offset risiede nel maggiore tasso di interesse applicabile ai depositi in conto corrente (che, altrimenti, in condizioni normali non copre il tasso di inflazione).

In caso di rialzo dei tassi di interesse, l'impatto è a due direzioni contrapposte: se da un lato la rata ne risente per via degli interessi passivi calcolati in base a tale tasso (in caso di mutuo a tasso variabile), dall'alto lato questi vengono in parte compensati dagli interessi attivi, col risultato che la rata è più bassa.