Costi Accessori Mutuo: Come evitare brutte sorprese

Oltre alla rata, ci sono altre spese meno evidenti, collegate al mutuo, che spesso non vengono adeguatamente prese in considerazione: i costi accessori.

La stipula un contratto di mutuo prevede come costo principale, sul quale si concentra l'attenzione, il pagamento di una rata che dura fino alla scadenza prevista. Esistono però anche altre spese meno evidenti che impegnano il sottoscrittore del contratto di mutuo: in gergo tecnico vengono definiti costi accessori e partecipano alle uscite immediate o cadenzate che si aggiungono al pagamento della rata.

In sintesi, il costo totale del mutuo è dato da rate più costi accessori. La convenienza economica di un mutuo rispetto ad un altro deve essere quindi calcolata consideranto anche queste componenti di costo.

Sebbene spesso si consiglia di fare riferimento all'Indice di Costo, detto comunemente Taeg, per tale raffronto, suggeriamo di richiedere che i costi accessori vengano chiaramente esplicitati in via preventiva (prima cioè della stipula del contratto di mutuo), quando cioè si è ancora in fase di contrattazione. Tali costi infatti possono variare da banca a banca, rendendo più o meno conveniente la proposta presentata dall'intermediario.

Attenzione particolare deve essere presente anche quando si esaminano le varie proposte offerte dai preventivatori online, nei quali la rata viene evidenziata mettendo in ombra i costi accessori.

I costi accessori normalmente afferiscono a:

• costi di perizia dell'immobile
• spese di istruttoria e costi documentali
• costi per l'atto notarile ed iscrizione dell'ipoteca
• costi per la polizza incendio e scoppio
• costi per assicurare il pagamento della rata in caso di malattia, morte, perdita del lavoro
• imposte
• spese varie

Vediamoli nello specifico, suggerendo anche qualche stima.

Perizia dell'immobile

La banca calcola il tetto massimo del finanziamento, cioè la cifra massima erogabile, in base anche (ma non solo), al valore dell'immobile oggetto del mutuo.

Questo valore non è stabilito dal richiedente, ma da un perito (in genere incaricato dalla banca).

Il costo di perizia dell'immobile è generalmente di qualche centinaio di euro, cui vanno aggiunti eventuali rimborsi spese, Iva e contributi alla cassa di previdenza sociale del perito.

Istruttoria e costi documentali

Cosa si intende per spese di istruttoria?

Si tratta di quei costi che la banca imputa al richiedente del mutuo in seguito all'apertura della pratica di finanziamento, al fine di calcolare la fattibilità e stimarne i rischi. Vengono computati solo in caso di accettazione della domanda di mutuo.

Le spese di istruttoria vengono stimate tra lo 0,50% e l'1% dell'importo finanziato col mutuo. Quindi ad es. su 120.000 euro di finanziamento totale, i costi per l'istruttoria possono andare da 600 euro a 1.200 euro.

Di solito i costi di istruttoria vengono detratti dalla somma erogata.

Le spese di istruttoria sono a discrezione della banca che in alcuni casi può non addebitarle al cliente.

Atto notarile e iscrizione dell'ipoteca

I costi per l'atto notarile possono variare da notaio a notaio.

A tal proposito consigliamo di rivolgersi a più studi notarili al fine di avere più offerte tra le quali scegliere la più conveniente.

Ricomprendendo anche l'atto di iscrizione dell'ipoteca sull'immobile (che, ricordiamo, rappresenta una garanzia per la banca che concede il mutuo, e che normalmente viene richiesta), vanno considerati almeno 2000 euro.

Polizza Incendio e Scoppio

Al fine di garantire il finanziamento, la banca richiede sempre la polizza assicurativa obbligatoria cosiddetta Incendio e Scoppio sull'immobile oggetto del finanziamento.

Polizze pagamento rata

Si tratta di polizze non obbligatorie per legge, ma che possono essere richieste dalla banca a tutela del finanziamento contro i rischi da perdita del lavoro, morte, malattia e altri eventi che potrebbero causare il rischio di insolvenza del cliente con conseguente mancato pagamento delle rate.

Possiamo quantificare il costo di tali polizze contro rischio di insolvenza in qualche decina di euro.

Per legge, gli istituti di credito devono presentare al cliente almeno due altri preventivi afferenti a compagnie assicurative diverse da quella proposta dalla banca concedente il mutuo, che tutelino contro gli stessi eventi avversi.

Imposte

Ebbene sì: anche sui finanziamenti si pagano imposte, in quanto quasti figurano come "entrate" nel bilancio familiare.

Normalmente queste imposte sul mutuo vengono trattenute direttamente dalla banca erogante il finanziamento, e possono essere:

• dello 0,25% del valore del mutuo, se il mutuo finanzia l'acquisto della prima casa; tale valore sale al 2% del finanziamento se l'intermediario è un ente diverso da una banca o da una finanziaria assimilata.
• del 2% se si tratta di seconda casa o di immobile commerciale, per contratti stipulati fino al 2013; dal 2014 l'imposta è fissa pari a 50 euro.
• 200 euro fissi per mutuo seconda casa se l'immobile viene acquistato direttamente dall'impresa edile entro il termine di quattro anni dalla fine dei lavori.

Spese varie

Tra le righe, il contratto di mutuo può prevedere anche spese varie:

• spese di incasso rata: non lasciatevi fuorviare dagli importi apparentemente esigui; le spese mensili di incasso rata possono diventare significative se proiettate sulla durata del mutuo (anche qualche centinaio di euro).
• spese di gestione, calcolate su base annuale.
• costi di cancellazione dell'ipoteca.
• costi di estinzione anticipata del mutuo.

Come abbiamo visto, il costo totale del mutuo deve ricomprendere ai fini di confronto delle varie offerte, anche tutti i costi accessori: è un grave errore metodologico confrontare i soli costi di rata, soprattutto nel caso dei preventivatori online.

Un primo dato sintetico che riporta a base comune tutti i costi del mutuo è dato dal Taeg, detto anche Indice Sintetico di Costo. È questo tasso che consente un raffronto coerente delle varie offerte di mutuo.

Come già anticipato, consigliamo di richiedere comunque l'esplicitazione di tutte le componenti di costo, al fine di saggiare i confini di una contrattazione che potrebbe portare a risparmi significativi.

Sottolineiamo però che anche in presena di questi dati, che partecipano ad una delineazione chiara dei confini di convenienza economica del contratto di mutuo, nella valutazione delle varie proposte di finanziamento va tenuto in considerazione anche la capacità di spesa futura e le tutele previste da contratto, soprattutto in caso di eventi avversi (es. la perdita del lavoro).

Ecco che un mutuo conveniente da un punto di vista economico (costo più basso), potrebbe non esserlo se consideriamo le dinamiche finanziarie, i possibili eventi futuri e l'impatto della rata sulle entrate mensili: una rata "comoda" ora, potrebbe non esserlo negli anni a venire. Se a questo aggiungiamo il fatto che il finanziamento della casa è "protetto" da una ipoteca immobiliare, ecco che il quadro assume profili di rischio più definiti e marcati.

I costi accessori del mutuo vanno esplicitati, chiariti e presi in considerazione, ma da soli non bastano per capire quale sia il mutuo più adatto.