Come risparmiare sul mutuo Tutte le soluzioni per risparmiare e ottenere uno sconto sul mutuo.

Il 2022 è il momento giusto per ridefinire le condizioni del contratto di mutuo.

Le politiche monetarie espansive (quantitative easing) messe in atto dalla Banca Centrale Europea e il conseguente contenimento dei tassi, unite alle richieste di rilancio economico in risposta alla situazione di lockdown indotta dal Covid, hanno determinato condizioni estremamente favorevoli per i mutui, che ora possono essere stipulati a tassi molto bassi.

Se confrontiamo i tassi di dieci anni fa con quelli di oggi, vediamo un rapporto anche di 12 a 1 per il tasso fisso. Una recente analisi di mercato ha rilevato infatti offerte di mutuo con tasso fisso pari allo 0.50% (vedi offerte mutui LINK), contro il 6% di un decennio fa.

Chi ha sottoscritto un contratto di mutuo 10 anni fa paga quindi una rata decisamente superiore a chi stipula un mutuo ora.

La buona notizia è che ci sono alcune possibilità per risparmiare sul mutuo e ottenere una rata più bassa.

Attualmente ci sono tre possibilità per risparmiare sul mutuo sfruttando le favorevoli condizioni del periodo che vedono una diminuzione sostanziale dei tassi, quello fisso in particolare, e conseguentemente della rata mensile.

In ordine di difficoltà, passando dalla soluzione più agevole a quella più complicata e articolata, vediamo:

• la surroga
• la rinegoziazione
• la sostituzione

La surroga del mutuo è la soluzione più facile e conveniente per ridurre la rata mensile. In quest'ultimo anno la surroga è stata scelta dalla maggior parte dei mutuatari.

Il trasferimento del mutuo ad altra banca a condizioni migliori è assicurata dal decreto Bersani del 2007 a costo zero per il cliente, ma non per la banca. La richiesta di surroga può essere effettuata più volte nella vita residua del mutuo.

La surroga è facile da attuare e i tempi sono veloci; in circa un mese dovrebbe essere possibile passare a condizioni migliori che spesso si traducono in una rata mensile minore.

Il procedimento per richiedere la surroga del mutuo è semplice: basta recarsi presso la nuova banca e avviare la pratica. Pochi i documenti richiesti.

Cosa si può modificare con la surroga?

Con la surroga del mutuo possono essere variati a favore del mutuatario:

• la durata
• il tipo di tasso, da fisso a variabile e viceversa
• il tasso di interesse (spread), passando ad es. dal fisso al 6% al fisso allo 0,50%

Quello che non può essere modificato è il capitale residuo per il quale si richiede la surroga.

Qual è lo svantaggio principale della surroga?

Lo svantaggio, l'unico reale, della surroga è che la nuova banca non è obbligata ad accettare una richiesta di mutuo: il mutuatario può rivolersi ad una nuova banca a condizioni più favorevoli sempre che il nuovo istituto accolga la domanda di surroga.

Perché una banca potrebbe rifiutare la richiesta di surroga? Sostanzialmente per ragioni economiche.

Il vero guadagno per la banca deriva dall'applicazione dell'ammortamento con metodo francese: le rate del mutuo pagano all'inizio gli interessi (che rappresentano il vero guadagno per la banca), e solo dopo il capitale. Una vita residua breve o un importo residuo basso, rendono il finanziamento economicamente meno appetibile per una banca, che pertanto tende a rifiutare la richiesta di surroga del mutuo.

Esempi di surroga del mutuo

La rinegoziazione del mutuo è una soluzione che, in termini di fattibilità e costi, si pone in posizione intermedia tra la surroga e la sostituzione. Consiste in una rinegoziazione con la banca delle condizioni contrattuali.

Il punto di forza è proprio l'alternativa agevole garantita dalla surroga: dato che il cliente può, per legge e senza giustificazione alcuna, trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto, la banca pur di mantenere attivo il cliente tende ad accogliere le richieste del mutuatario.

Quali sono i vantaggi della rinegoziazione rispetto alla surroga? Tempi più veloci e minore documentazione. Il lato negativo è che trattandosi di una trattativa privata da cliente e banca, tutto dipende dalle capacità di negoziazione, una qualità che non tutti possiedono.

La sostituzione del mutuo è la soluzione più costosa e complicata; consiste nella chiusura del contratto esistente (pagando le eventuali penali o costi per chiusura anticipata), e nella sottoscrizione di un nuovo mutuo.

Sottoscrivere un mutuo nuovo implica il pagamento anche dei costi accessori quali:

• costi di istruttoria
• costi di perizia
• costi notaio
• costi di cancellazione ipoteca
• costi per nuova imposta sostitutiva (0,25% se mutuo prima casa)

Qual è allora il vantaggio di sostituire il mutuo?
Ridefinendo da zero le condizioni senza limitazioni rispetto alla surroga, è quindi possibile variare anche l'importo da finanziare (ad es. aumentandolo), oltre a tutto il resto.