Mutuo Surroga

Come sostituire il tuo mutuo e ottenere un mutuo più conveniente.

Parlando di surroga del mutuo ci si riferisce alla possibilità introdotta dalla legge Bersani numero 40 del 2 aprile 2007 (integrata dalla Legge Finanziaria numero 244 del 24 dicembre 2008 commi 450 e 451, e art. 1202 CC), di trasferire il mutuo da una banca ad un altro istituto finanziario (la cosiddetta portabilità), al fine di ottenere condizioni migliori, in termini di tasso di interesse, rata, durata, e altre condizioni, il tutto senza penali o costi accessori (es. costi di istruttoria o catastali): in altre parole a costo zero per il mutuatario.

La banca con la quale si è stipulato il mutuo, è obbligata ad perfezionare la richiesta di portabilità del mutuo entro 30 giorni; altri istituti non sono obbligati ad accettare le richieste di mutuatari di altre banche.

Vantaggi del Mutuo Surroga

Si capisce quindi quali possano essere i vantaggi della surroga del mutuo:

  • ottenere condizioni più vantaggiose a costo nullo;
  • possibilità di agire su tasso di interesse (es. passare da tasso fisso a tasso variabile), su durata del mutuo, sullo spread tra il tasso base e quello applicato dalla banca, e quindi conseguentemente sulla rata da pagare;
  • possibilità di riduzione dei costi accessori (es. spese di incasso rata).

Se si tratta di mutuo prima casa, gli interessi passivi possono essere detratti dall'IRPEF (benefici fiscali prima casa).

Come valutare la convenienza della surroga del mutuo

Il punto di partenza per valutare se sia o meno conveniente surrogare il mutuo è descrivere accuratamente la situazione attuale relativa al finanziamento in essere; è necessario quindi identificare tutti i costi connessi al mutuo (quelli diretti e quelli accessori), che impattano sulla rata mensile; quindi bisogna determinare la quota residua da rimborsare; infine tutte le condizioni sottoscritte a contratto.

Una volta fotografata la situazione in essere, bisogna interrogarsi su quali siano i vantaggi sui quali puntare, o i desiderata da perseguire; ad esempio potreste volere:

  • abbassare la rata
  • risparmiare sugli interessi
  • dilatare la durata di rimborso
  • ottenere un finanziamento aggiuntivo
  • passare da un tipo di tasso ad un altro
  • ridurre i costi accessori (spese di incasso rata, assicurazioni)
  • diminuire lo spread
  • attualizzare il tasso di interesse

Gli unici vincoli che non possono essere variati sono:

  • l'importo del mutuo; nello specifico, la sostituzione del mutuo è relativa alla sola parte residua ancora da rimborsare. Non è quindi possibile rinegoziare l'intero capitale originario o comunque somme aggiuntive, pena la perdita dei vantaggi della surroga (il già citato costo zero).
  • il richiedente, che non può essere sostituito.

Ultimo passaggio è la valutazione della convenienza delle varie offerte alle quali è possibile accedere o per ricerca diretta (tramite singole richieste alle varie banche, o cercando tramite i siti online dedicati ai mutui), o grazie alla consulenza degli intermediari autorizzati.

Come richiedere la surroga del mutuo

Dopo avere individuato l'alternativa più conveniente in base ai propri obiettivi, si procede con la richiesta di surroga alla banca (nuova, o originaria però a condizioni migliori).

La richiesta va comunicata in forma scritta. Se si tratta di nuova banca, questa recupera dall'istituto originario i dati del richiedente (es. tipo di tasso, spread, durata, capitale residuo da restituire), e concorda la data per formalizzare la surroga. La surroga del mutuo avviene con atto unico autenticato da notaio (le spese di autenticazione notarile sono le uniche a carico del cliente). La nuova banca salda il debito residuo con la vecchia banca e diviene il nuovo soggetto creditore.

Integrazioni alla surroga del mutuo

Come già detto, non è ammesso aumentare l'importo oltre il capitale residuo (inapplicabilità della surroga). Nel caso fossero necessari finanziamenti integrativi solitamente gli istituti di credito propongono la sostituzione del mutuo con conseguente perdita dei vantaggi della surroga. Alcune banche offrono una integrazione alla surroga (che vale per il solo capitale residuo), offrendo un mutuo liquidità per la parte eccedente quella non coperta dall'importo surrogato. Il vantaggio rispetto alla sostituzione del mutuo con uno nuovo, è che nel caso del mutuo liquidità, ad integrazione della surroga, l'importo è inferiore e conseguentemente i costi.

Portabilità dell'ipoteca nel caso di mutuo surrogato

Non solo il mutuo può essere surrogato passando da una banca ad un'altra, ma anche l'ipoteca collegata. Prima del secondo decreto Bersani l'ipoteca doveva essere cancellata e rinnovata; ora invece si procede con una semplice registrazione notarile. In altre parole, la nuova banca subentra anche per tutte le garanzie personali e reali a tutela del mutuo.

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