Come Trovare il Mutuo Migliore

Consigli per individuare il mutuo più adatto alle tue caratteristiche, per finanziare la tua casa nel modo più corretto nel tempo.

Prima di iniziare a capire come individuare il mutuo migliore è necessario avere interiorizzato le basi, per cui vi invitiamo a leggere con attenzione le altre pagine del sito, che vi offriranno una panoramica sui principali tipi di mutuo.

La conoscenza è potere: una corretta educazione finanziaria sposta l'ago della bilancia a favore del richiedente, che può scontare una serie di costi normalmente accettati passivamente in sede di contrattazione, comportando per questa via un abbassamento significativo del costo totale del mutuo.

Vi invitiamo pertanto a dedicare tutto il tempo necessario per conoscere e capire quali siano le leve che possono essere spostate a vostro favore. Un investimento di tempo che si può tradurre nel risparmio di molte migliaia di euro nel corso del finanziamento.

Iniziamo subito col dire che non esiste un mutuo migliore uguale per tutti: vanno considerate le singole situazioni e quindi va cercato il migliore adattamento possibile in base alle contingenze.

Scelta del tasso di interesse

Una prima domanda può essere quella relativa alla scelta del tasso di interesse. Abbiamo visto in altre pagine del sito, come esistano tassi fissi in alternativa ai tassi variabile; esistono inoltre combinazioni degli stessi, con la possibilità di fissare un tetto massimo, oppure di potere passare da un tipo ad un altro.

La scelta del tipo di tasso dipende dalla situazione macroeconomica e dall'atteggiamento personale nei confronti dei rischi.

Come abbiamo visto parlando di mutuo a tasso fisso, ci sono periodi storici (come quelli recenti) in cui i tassi fissi sono talmente bassi che conviene "fissarli" in contratto nonostante il tasso variabile si sia rivelato storicamente più conveniente. Ricordiamo sinteticamente che l'Eurirs viene preso a riferimento per la determinazione del costo del tasso fisso. Molto schematicamente: periodi di incertezza macroeconomica spostano la domanda sui Bund tedeschi, aumentandone il prezzo e diminuendone il rendimento. L'Eurirs, agganciato a tale rendimento, tende quindi a diminuire in periodi di instabilità potendo rendere conveniente il tasso fisso.

L'atteggiamento personale nei confronti del rischio può inoltre far propendere la scelta verso il tasso fisso nonostante questo possa essere meno conveniente del tasso variabile: alcuni tendono a preferire la stabilità pur pagando un prezzo più elevato.

Il consiglio che viene dato è di essere continuamente aggiornati sugli andamenti e sfruttare questi a proprio vantaggio, o grazie agli accordi contrattuali (per es. perché si è scelto un tasso misto ed è possibile effettuare lo switch più volte e nei periodi desiderati), oppure tramite una rinegoziazione o una surroga a costo zero prevista dal decreto Bersani. È necessario adottare un atteggiamento proattivo per evitare che il proprio finanziamento viva una vita decisa esclusivamente da altri (ricordiamoci che la banca fa i propri interessi, non quelli dei propri clienti).

Il costo della possibilità di esercitare delle opzioni di cambio tasso viene ritenuto comunemente congruo se non supera 15 punti base (1 basis point è pari allo 0,01%, quindi 15 punti base in più corrispondono ad un aumento dello 0,15%); oltre questi valori il costo potrebbe assorbire la convenienza.

Ricordiamo che normalmente il periodo di base dell'Eurirs preso a riferimento nel caso di mutuo a tasso fisso è pari alla durata del finanziamento (es. il mutuo a 20 anni viene calcolato in base ad Eurirs a 20 anni); nel caso di tasso misto se il tasso di partenza è fisso allora si consiglia di richiedere un Eurirs di durata massima 2 anni; nel caso di tasso misto con partenza variabile, si consiglia di richiedere un Euribor a 1 mese. Questi sono valori compatibili col possibile esercizio dell'opzione di cambio tasso.

Analisi dello Spread

Le vicende che hanno caratterizzato questo ultimo anno e mezzo hanno portato lo "spread" sulla bocca di tutti. Va precisato che si tratta di valori differenti: lo spread paventato dai giornali è ascrivibile alla differenza di rendimento tra i titolo italiani e quelli tedeschi; lo spread legato al costo del mutuo è il plus aggiunto dalla banca al tasso preso a riferimento. Quest'ultimo deriva da molti fattori che vedremo tra poco.

Questo boom di notorietà ha portato lo spread a svolgere il ruolo di variabile chiave nella mente dei potenziali richiedenti mutuo. Le banche lo sanno, e ne hanno spesso fatto una sorta di "specchietto delle allodole", proponendo mutui con spread bassi che hanno lo scopo di attrarre l'attenzione su questa variabile e a distoglierla da altre componenti di costo messe opportunamente in ombra. Ovviamente uno spread alto va evitato a prescindere.

L'unico dato che consente una sorta di raffronto tra le varie offerte è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), detto anche ISC (Indice Sintetico di Costo). Lo Spread è solo una delle tante componenti di costo.

Diamo comunque dei valori di riferimento per capire se attualmente lo spread sia o meno conveniente: come regola generale se lo spread proposto è al massimo 1,5% siamo su valori "accettabili", oltre è meglio evitare. Variazioni anche sensibili possono ripercuotersi gravemente sull'importo totale degli interessi pagati. Un risparmio anche di pochi euro per rata si traduce in qualche migliaio di euro a fine vita del finanziamento.

Altre componenti di costo del mutuo

Come abbiamo già detto, lo spread è solo una delle componenti di costo del mutuo, la più esplicita. Ci sono però altri costi meno evidenti, ai quali spesso si pone scarsa attenzione. Agendo su questi costi, contrattandoli, si può ridurre di qualche migliaio di euro il costo totale del mutuo. Non è inverosimile affermare che con l'atteggiamento giusto ed una corretta educazione finanziaria, il costo totale di un mutuo medio possa essere ridotto di 10/15.000 euro.

Esaminiamo una breve panoramica dei costi accessori

Assicurazione incendio e scoppio del mutuo

L'assicurazione "incendio e scoppio" è obbligatoria in fase di stipula di un mutuo. L'assicurazione tutela l'immobile oggetto del finanziamento. Normalmente in prima battuta la banca propone le proprie assicurazioni. Il richiedente può assicurarsi alternativamente presso altre compagnie assicurative. Una attenta ricerca delle alternative può portare ad individuare una assicurazione più conveniente dal premio più basso. Il risparmio può essere di qualche centinaio di euro.

Spese di istruttoria mutuo

Mediamente le spese di istruttoria pesano per l'1% del mutuo. Queste spese possono essere abbattute anche totalmente dedicando il tempo necessario per la ricerca della migliore offerta. Essendo totalmente discrezionali da parte della banca, non è escluso che alcuni istituti possano eliminarle del tutto.

Spese di perizia immobile

Uno degli elementi presi in considerazione per la definizione dell'importo erogabile da parte della banca è il valore attendibile dell'immobile oggetto del finanziamento.

Questo valore viene stimato da un perito abilitato, che normalmente viene designato dalla banca. È possibile richiedere alla banca l'autorizzazione per l'intervento di un proprio perito di fiducia (più conveniente). In contesti altamente competitivi è possibile individuare banche che non prevedono questi costi. Il risparmio può arrivare a qualche centinaio di euro.

Documenti anagrafici

Alcuni documenti normalmente richiesti dagli istituti di credito prevedono il pagamento di bolli che complessivamente possono costare una cinquantina di euro. A meno che non si richiedano in carta semplice per gli usi consentiti dalla legge. In questo caso non costano nulla.

Spese di incasso rata mutuo e comunicazioni varie

La scelta di banche che non imputano spese per incasso rata mutuo e la consultazione online tramite web banking delle comunicazioni (altrimenti inviate in forma cartacea con conseguente aggravio di costi), può portare ad un risparmio complessivo sulla vita di un mutuo di qualche centinaio di euro.

Altre fonti di risparmio sul costo del mutuo

Agendo opportunamente su altre fonti di risparmio si può ulteriormente abbattere il costo del mutuo. Ci riferiamo in particolare alle assicurazioni accessorie che normalmente vengono proposte, quali ad es. l'assicurazione del pagamento rata contro la perdita del posto di lavoro o contro infortuni temporanei o permanenti. Pur consigliando la stipula di questa assicurazione a tutela della propria casa (e dell'investimento), sottolineiamo che una accurata scelta (anche presso altre compagnie assicurative) e configurazione della polizza può portare a risparmi complessivi molto importanti di diverse migliaia di euro nella vita del finanziamento. Altre fonti di possibile risparmio risiedono nella contrattazione dei costi notarili, e nella rinuncia dell'intervento del rappresentante della banca il giorno della stipula di fronte a notaio.

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