Mutui Online

Spesso ci viene chiesto: "Come posso trovare il mutuo migliore? Posso farlo online o è preferibile che io mi rivolga direttamente alla mia banca?".

Prima di rispondere a questa comune domanda (che in ogni caso non ha una risposta univoca e uguale per tutti - va detto fin da subito), è opportuno analizzare la particolarissima situazione corrente.

Ottenere un mutuo casa è sempre più difficile: l'acuirsi della situazione europea ha comportato una riallocazione delle risorse a disposizione delle banche ed una conseguente contrazione dei mutui erogati.

In particolare si è ridotto il rapporto tra l'importo finanziato e il valore dell'immobile oggetto del finanziamento (che per la banca rappresenta una sorta di garanzia), ed è stata alzata l'asticella dei requisiti richiesti per l'erogazione del mutuo (con particolare riferimento alle garanzie a tutela del finanziamento). I tempi dei mutui 100% senza garanzie sono ormai un lontano ricordo.

Fedelmente alla regola della determinazione del prezzo in base alla domanda, la contrazione dell'erogazione dei mutui e anche della domanda di finanziamento (causata dall'incertezza dominante che spesso fa preferire un affitto ad un mutuo), si sono riflesse in una riduzione di una delle determinanti del costo totale del mutuo; i tassi di interesse Euribor ed Eurirs sono crollati rispetto alle punte massime del 2007/2008. La riduzione dei tassi ha comportato rate di mutuo più basse.

Tornando quindi alla domanda iniziale: come si può trovare il mutuo migliore? Come trovare il mutuo migliore online?

Se da un lato il ricorso ad internet certamente consente un confronto più agevole rispetto al passato, dall'altro vanno preventivamente valutate alcune variabili che determinano l'effettiva erogazione del mutuo da parte dell'istituto di credito e che vengono prese in considerazione solo dopo che è stato richiesto il preventivo di mutuo online.

I parametri di riferimento nella concessione del mutuo

Analizziamo nel seguito i parametri principali che influiscono sulla richiesta di mutuo.

Rapporto Rata/Reddito

Uno tra i parametri determinanti la concessione del mutuo è il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito netto del richiedente. Il rapporto rata/reddito offre una prima valutazione della sostenibilità del finanziamento misurata come capacità di rimborsare il mutuo. La rata di mutuo viene calcolata cautelativamente (per la banca) sulla base di un tasso più elevato del tasso variabile corrente (spesso anche del tasso fisso); il reddito preso in esame è un reddito netto medio (cioè depurato da tutti gli altri eventuali finanziamenti in corso). Un valore di riferimento per il rapporto rata/reddito è 1/3: il mutuo viene concesso solo se la rata non è superiore ad 1/3 del reddito netto. Questo valore può variare da banca a banca. Consigliamo prudenzialmente di richiedere un mutuo online se il rapporto rata/reddito è al massimo di 1/4, quindi con una rata che al massimo è un quarto del reddito netto.

Costanza reddituale

Parametro spesso dagli esiti esiziali per la richiesta di mutuo casa ` la costanza reddituale intesa come regolarità degli introiti mensili. È importante che almeno uno dei due coniugi che richiedono il mutuo sia un lavoratore dipendente a tempo indeterminato oppure un professionista affermato. Difficilmente l'istituto di credito erogherà un finanziamento a lungo termine nei casi di lavoratore atipico o a tempo determinato.

Rapporto tra importo finanziato e valore dell'immobile

Un altro valore preso in esame dalla banca è il già citato rapporto tra importo finanziato e valore dell'immobile oggetto della richiesta di mutuo (il cosiddetto LTV Loan To Value). In passato questo valore in alcuni casi superava addirittura il 100% (andando a finanziare l'acquisto della casa e anche, ad es., dell'arredamento). Attualmente il Loan To Value è drasticamente calato fino ad un massimo del 60%. Consigliamo di restare su valori più bassi in fase di esplorazione online.

Il valore effettivo dell'immobile verrà stimato da un perito nominato dalla banca.

Affidabilità creditizia del richiedente

Un ultimo importante parametro che viene di norma preso in analisi ogni qualvolta venga attivata una istruttoria di mutuo (e più in generale di finanziamento), è il grado di affidabilità finanziaria del richiedente mutuo.

Per facilitare un buon esito della richiesta di mutuo è fondamentale fare una preventiva interrogazione del proprio nominativo presso le Centrali Rischi. Le banche infatti non rilasciano mutui a cattivi pagatori e protestati.

Preventivi mutuo online

Fatta questa analisi preventiva e determinati i valori di base conseguenti, è possibile iniziare una esplorazione delle offerte mutuo online. Non vogliamo in questa sede dare precedenza alcuna a banche o intermediari finanziari che offrono mutui online, lasciando all'intraprendenza personale la facile ricerca. Quello che invece suggeriamo à di analizzare approfonditamente tutti i documenti che corredano l'offerta di mutuo e che ogni intermediario degno di tale qualifica deve pubblicare sul proprio sito.

Ci riferiamo in particolare ai fogli informativi che elencano sinteticamente tutte le caratteristiche del finanziamento, ricomprendendo:

  • Destinatari
  • Finalità consentite
  • Tipo di prodotto con particolare riferimento al tipo di tasso
  • Durate previste
  • Frequenza e importo delle rate
  • Modalità di calcolo del tasso
  • TAEG o ISC (Indice Sintetico di Costo)
  • Spese di istruttoria
  • Spese di perizia
  • Spese periodiche
  • Imposte
  • Costi di assicurazione
  • Penali di estinzione
  • Garanzie richieste
  • Costi accessori
  • Eventuali altre informazioni

Raccogliendo questi dati e rapportandoli su base comune è possibile operare un confronto su base oggettiva della convenienza delle varie offerte di mutuo.

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